抵押，在銀行或地產界稱為按揭，是指提供私人資產（不論是否為不動產）作為債務擔保的動作，多發生於購買房地產時銀行借出的抵押貸款或在典當商折現非不動產的物品。一般，借款可以分為「有抵押借貸」和「無抵押借貸」兩種，而抵押就是屬前者。
有抵押借貸,抵押的物品可能是：
* 有價值的証券、定期存款單、債券、股票等。
* 房屋、土地、船隻、飛機等。
* 貴金屬、黃金、珠寶鑽石等。
按揭借款有抵押品，若果過期不還錢，沒收抵品，或作拍賣，例如銀主盤。
在銀行或地產界 - 樓宇按揭貸款是指借款人（購房人）在向房地産開發商購買房産時，自己先交首期房款，其余部分由銀行貸款墊付，並用所購買的房産權益作爲抵押、由開發商提供連帶責任擔保或由其他單位或個人提供擔保、按月償還貸款本息（月供）的一種貸款方式。
第一次跟銀行進行按揭為一按。二按是指除了一按後，業主另外進行的第二次按揭。
根據《房屋條例》，未補地價居屋或公屋須事先獲得香港房屋委員會或香港房屋協會批准，才可將物業按揭。某些放債人或財務公司會為未補地價居屋或公屋的業主提供大額私人貸款，俗稱 “業主貸款”。
申請一手樓宇按揭貸款的前提是所購樓宇的售樓商（發展商）已在有關銀行申請了樓宇按揭額度，並與該銀行簽定了樓宇按揭額度協議。 一般香港的樓盤發展商開售樓盤前，會先找各大銀行估價，以避免業主上會時估價不足。
但香港也曾試過由於發展商開價太進取，使新盤估價不足。
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樓宇按揭年利率一般以港元最優惠利率(PrimeRate)或香港銀行同業拆息(HIBOR)為標準。客戶可於網上查閱本行最近之港元最優惠利率或香港銀行同業拆息。
一般按揭計劃貸款額為物業估值之70%。但現時很多銀行亦提供9成半按揭計劃供客戶選擇。但按六成以上的貸款要另外申請按揭保險。
一般而言，不同金融機構都有不同的審批準則，難以一概而論，但大部分銀行都會為持有A級信貸評分的貸款人提供最佳按揭利率。不過信貸評分亦並非置業時要留意的唯一事項，支付首期及成交價的資金亦同樣重要。
貸款人應於考慮置業前先了解自己的負擔能力。獲取預先批核貸款有助置業人士了解自己可從金融機構獲取的貸款額度，從而在選購物業時作出更合適個人財務狀況的選擇。現時的貸款程序愈趨成熟，獲取預先批核貸款亦不是一件難事，你甚至能安坐家中於網上申請並等候結果。只是有一點必須要注意：預先批核貸款終究只是一個預先審批結果，而並非一個真正的貸款批核，貸款人應知道貸款在最終批核前都仍持有一定風險。
不同種類的按揭適合每個人不同的財務狀況，因此其實並沒有所謂「最好的」按揭種類。而就普通情況而言，定息按揭貸款將較適合一般人的財政狀況，因為浮息貸款的一個最大弊處就是，當其利率上漲時，一般都會對供款人造成財政上的壓力。
根據由香港金融管理局發佈的指引，銀行在敍造樓價低於700萬港元的自住物業按揭貸款的時候，須遵守六成按揭上限的規定。而按揭保險計劃則為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供按揭成數高於六成的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。按揭保險計劃下，只要申請個案符合相關條件（例如樓價上限及貸款額上限等），銀行可以提供最高達八成按揭貸款。換言之，置業人士的首期負擔可以低至物業價格的百分之二十，大大減輕置業人士的首期負擔。在按揭保險計劃下，銀行為按揭貸款提供者。如果置業人士拖欠貸款，按揭保險一般會為銀行六成按揭以上的貸款部分提供保障。因此，按揭保險計劃除了可以促進市民安居置業之外，亦有助維持本港銀行體系的穩定性。
請留意，擁有屬於自己的物業當然是財富増值的一個好方法，但你的物業亦同樣可以成為你財政上的負擔。建議大家多閱讀有關文章及資料，了解置業所需要的一切程序，預先做足準備，上車就變得更輕鬆。
填妥按揭申請表格，並替交有關證明文件。銀行於接獲申請後，會先安排為樓宇估價，再根據估價及申請人還款能力批核按揭申請。如貸款申請獲批核，銀行將會：
安排貸款人簽署貸款條件信
致函通知律師準備按揭契
客戶簽署所有契約後，律師行將會知會銀行，銀行會將按揭交予律師行安排送交賣方，完成交易。
銀行寄上還款表，通知客戶每月供付款本金，利息及結餘等詳細資料。
客戶一般須提交下列文件副本予銀行辦理按揭申請：
- 以個人名義申請
借款人及擔保人(如適用)之香港身份證或護照
臨時買賣合約(新按)
最近期還款表及最近三個月按揭供款記錄(轉按)
銀行存摺或月結單顯示最近三個月薪金入賬紀錄
最近期稅單/最近期報稅表/僱主證明信
- 以香港註冊之空殼公司名義申請*
提供私人擔保之股東之香港身份證或護照
臨時買賣合約(新按)
最近期還款過程表及最近三個月按揭供款記錄(轉按)
有效之商業登記證/公司註冊證
董事名單/股權轉讓書
股份分配證明
*「按揭保險計劃」貸款暫不接受空殼公司申請
註：上述之所需文件僅作參考。本行有權因應個別情況要求客戶提交其他文件作按揭申請用途，詳情請與本行職員查詢。
轉按之手續與一般的樓宇按揭申請手續大致相同，但客戶需清贖現有銀行之按揭貸款。
樓宇按揭年利率一般以港元最優惠利率(PrimeRate)或香港銀行同業拆息(HIBOR)為基準。
一般按揭貸款額可高達物業估值之95%。
除支付首期外，買家需支付樓宇買賣印花稅、律師費及地產代理佣金等費用。
當閣下申請按揭貸款或清還按揭貸款時，閣下需支付所有代表閣下及代表本行擬備物業按揭貸款之雙方律師的法律費用。
閣下有權委託獨立律師代表，而該律師並不一定為本行認可名單上的指定律師；唯本行只會委託認可名單上的指定律師代表本行。
如閣下委託獨立律師執行物業按揭事宜，可能會因本行代表律師案核閣下代表律師的文件而引致額外手續而需支付額外費用。本行亦不會因閣下使用非指定律師而引致的損失或損毀而負責任，法律費用會就委託律師之徵收而有所不同。
因此，閣下應先向本行確認將委託的獨立律師是否為本行認可的名單之一，以避免產生額外費用。
本行不會因閣下使用非指定律師需引致的損失或損毀需負責任。法律費用會就委託律師之徵收而有所不同。
當你準備置業並申請按揭時，你需要繳付每月還款額、利息、稅款和其他費用。按揭利息和還款年期是決定你每月按揭還款支出的基本兩個因素。在香港，按揭還款主要有三種方式，最常見的是「定額供款方式」，其次是「漸進供款方式」，還有「每兩星期還款方式」。
按揭利息種類對你的還款額有很大影響。兩種浮動利息按揭中，HPlan(銀行同業拆息按揭計劃)的按揭利息一般比PPlan(最優惠利率按揭計劃)低。按照銀行提供的最低按揭利率來計算按揭利息。因此，假如一款按揭同時提供HPlan和PPlan兩種選擇，會以HPlan的利率計算還款額。
香港的按揭貸款可分為三大種類，包括「定息按揭」、「浮息按揭」（包括HIBOR及PrimeRate）及「存款掛鈎按揭」。
「定息按揭」指按揭息率於鎖息期間固定，鎖息期一般為3至5年，並於鎖息期後轉為「浮息按揭」。雖然定息按揭的利率一般比浮息按揭的利率高，但是假如短期內市場的基本利率有波動則不受影響，可以更容量預算未來的按揭開支。
「浮息按揭」指按揭息率會因應市場變動而改變。浮息按揭是根據「銀行同業拆揭計劃」(HIBOR)及「最優惠利率按揭計劃」(PrimeRate)制訂。理論上，HIBOR相對浮動，而PrimeRate則較穩定。雖然用家需要承擔利息浮動的風險，但由於銀行會隨著同時市場變動調整息率，所以於現時低息的環境下，用家有更大機會享有比定息按揭低的息率。
「存款掛鈎按揭」則如字面意思，存款息率和按揭息率相關。選擇存款掛鈎按揭的用定除了有本身的按揭供款戶口外，銀行還會提供一個存款利率與按揭利率相同的存款戶口。由於按揭利率比一般存款利率高，所以在此存款戶口的利息亦會較高，間接帶來較多利息收入，用來抵銷按揭戶口的利息。
壓力測試是源於2010年8月金管局所發出的指引，銀行須為按揭申請人進行壓力測試。此舉是為了確定申請人的每月總債務負擔及供款能力，避免在金融市場波動時出現大量斷供樓。
現時的測試要求是﹕在當前按揭利率下，有關按揭申請的每月供款，不可高於申請人家庭收入5成。如要通過壓力測虐，如按息上升3厘，按揭供款不可高於申請人家庭收入6成。
值得留意的是，如果申請人選擇的按揭計劃有分段式計息，或有2個計息標準；在進行壓力測試時，都要視較高者作為「當前利率」。早前拆息按揭利率較低，而計劃又包括以最優惠利率為準的鎖息上限時，便應該以「鎖息上限」作為當前利率。例如一個按揭計劃為「拆息加2厘，鎖息上限為最優惠利率（5.25厘）減2.8厘」，以12月28日一個月拆息為0.33厘計，供款利率是2.33厘，但壓力測試會以2.45厘（P-2.8厘）為當前利率。
另外，壓力測試亦包括二按，即一、二按的供款總和，在當前利率下不可高於月入5成；在加息2厘後，不可高於月入6成。很多時，發展商二按是分段計息的，例如「首2年P-2%，其後利率為P」。銀行亦會以分段計息中的較高者作為「當前利率」進行壓力測試。
「加按」是指按揭人將已被抵押的物業，再抵押給現有的承按人（即銀行或貸款公司），從而獲得新的貸款，整筆交易只涉及一個承按人。按揭人選擇加按時，由於承按人相同，所以可以免卻再次上律師樓的時間以及律師費的支出，同時銀行會為加按部分提供現金回贈。
「二按」即是第二次按揭，指按揭人在未完成原有按揭供款的情況下，將物業抵押給其他按揭貸款人以申請貸款。若日後按揭人因未能償還貸款而需將物業拍賣，第一承按人會優先獲得還款，餘下款項才償還予第二承按人。由於風險較高，「二按」利息通常會比「一按」高。香港許多銀行並不提供「二按」服務，市面上大部分「二按」均是由借貸公司及地產商提供。
年滿18歲的香港居民即符合申請按揭的資格。年滿18歲的非永久性居民亦可申請按揭，但借貸機構大多要求申請人在香港需有穩定的收入。申請人一般需提交身份證明，入息證明，及稅務紀錄。
財務公司按揭的好處在於按揭成數較高，批核過程比較彈性，一般只需較簡單的申請程序及入息證明。銀行未能批出按揭貸款的借款人，包括欠缺足夠入息證明、未能出示稅單之自僱人士、非固定收入人士等，又或抵押品屬銀行較難批核之如唐樓、凶宅等，都可嘗試申請財務公司按揭。
近年香港樓價高漲，不少買家透過同時借一按及二按增加按揭成數，減少首期開支。不過二按利率普遍較一按高，故借款人士需要好好計算利息支出，評估還款能力。
另外，金管局要求銀行在處理按揭申請時，須為按揭申請人進行「壓力測試」，而壓力測試亦包括二按，即一、二按的供款總和，在當前利率下不可高於月入5成；在加息2厘後，不可高於月入6成。
P（PrimeRate）是港元最優惠利率，是銀行為信譽良好的顧客提供的利率，P按會以‘P-x’計算實際按揭息率。目前港元最優惠利率有兩個，分別是大P（5%）和細P（5.25%），大部份中小銀行都選擇用細P為港元最優惠利率，而一般較有規模的銀行會使用大P。
H（HIBOR）是銀行同業拆息利率，實際按揭息率以「H+x」計算。一般說的銀行同業拆息是銀行公會每個工作天根據銀行對同業拆借利率的報價，再取一個平均值公佈。不論是P-x或H+x，「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。
所謂「轉按」，指的是物業本來按予A銀行，因種種理由，業主將按揭轉往B銀行，懂得運用轉按如何套現及賺取回贈。
罰息期為銀行規定的罰息年期，一般由一年至三年不等。假如借款人於罰息期內提前清還多於每月還款額的款項，便會被銀行罰息。罰息額於首年最高，可達按揭額的3%，其後逐年遞減
銀行或估價行提供物業估價服務，可以為你估計物業的市價。不少銀行更在提供網上估價服務。
首期是買家於分期付款前需繳交之現金，如做九城按揭，首期最少是物業價值的10%。
銀行對最高按揭成數應貸款額不同設有不同的上限，銀行的按揭不能借出超過此上限。銀行的最高按揭成數上限受香港金融管理局（金管局）規管，以防止價格泡沫及減低銀行體系承受的風險。想詳細了解按揭成數上限，請瀏覽最新政府房屋政策和措施簡介。
借貸機構會利用壓力測試對借款人的還款能力進行評估。借貸人的供款額與收入比率越高，即越難申請新的貸款。請瀏覽最新政府房屋政策和措施簡介，了解供款額與收入比率（DTI）和壓力測試的規定。
在香港購買或轉讓不動產（如房屋等），買家或承讓人需繳交買家印花稅。「買家印花稅」是按物業交易的代價款額或物業市值（以較高者為準），以15%的稅率計算。
雙倍印花稅旨在舒緩香港樓市的炒賣情況。任何於2013年2月23日後購買的物業按照雙倍的從價印花稅計算稅率。請瀏覽最新政府房屋政策和措施簡介，了解具體稅率。
額外印花稅為在購買物業的一段時間內轉讓物業時所需繳交的稅項。根據稅務局的指引，無論是買家或賣家繳納「額外印花稅」，均需在臨時買賣合約及買賣合約訂明。想詳細了解更多關於額外印花稅的稅率，請瀏覽最新政府房屋政策和措施簡介。
定息按揭的利率根據銀行的最優惠利率（PrimeRate）和香港銀行同業拆息利率（Hibor）而定，而此類按揭的每月還款額則為固定。
HIBOR是香港銀行同業拆息率之簡稱，用來決定多種貸款的利率。不少香港銀行提供的按揭計劃都是按照HIBOR的利率計算。HIBOR的利率會浮動，但你可以選擇在一段時間內鎖定利息，通常可選的鎖息期為1、3、6或12個月。假如你預計HIBOR會上升，就可以選擇更長的鎖息期，以節省利息。
浮息按揭採用浮動息率。於還款期內，每月償還的利息會定期調整。浮息按揭分別以港元最優惠利率（PrimeRate）及香港銀行同業拆息（Hibor）為按揭利率基礎的P按和H按。
又稱按揭存款戶口。此類按揭計劃包括一個存款戶口，可享有與按揭貸款息率相同的儲蓄存款利率或享有一個可用於，抵消按揭需繳付的利息。
如果你透過地產代理(地產經紀)購買物業，需支付一定代理手續費或佣金。
攤還指定期向銀行支付未償還的本金及利息。
按揭保險計劃為按揭證券公司推出的保險計劃，為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供按揭成數高於六成的按揭貸款，最高按揭保險成數為九成。
香港按揭證券有限公司推出的安老按揭計劃適合55歲或以上的人士申請。借款人可利用自住物業作為抵押品，向銀行申請貸款。借款人仍會是物業的業主，並可繼續居住於之物業直至過世。
香港大部份銀行為成功申請按揭的買家提供現金回贈，可達貸款額之1%。請瀏覽香港金融管理局網頁，了解現金回贈若超過住宅按揭貸款額1%時的規定
亦稱為還款期，指還清貸款及利息所需的整個時期。
加按套現即利用物業套取現金。業主可為現時的房屋按揭加大借款額，重新做一個新按揭，加按套現的新按揭亦取自現承造按揭的銀行。
假如買家無力償還按揭貸款，銀行將行使止贖權，回收物業以作變賣。
與買賣物業相關的法律費用支出。基本包括買賣合約律師費，按揭契律師費和轉名契律師費。
賣方若與買家就單位的售價達成共識，買賣雙方會簽署臨時買賣合約。這是一份具有效力及具約束力的法律文件，買賣雙方必須依從。若任何一方未能完成交易，可依據臨時買賣合約追討賠償。想詳細了解更多關於臨時買賣合約的內容，請瀏覽「社區法網」關於「臨時買賣合約」的介紹。
正式買賣合約由律師根據早前簽訂的臨時買賣合約去草擬，正式合約會包含更詳盡之條款並用作取代臨時合約。簽署正式合約當天，買方須加付訂金。在一般情況下，臨時訂金及加付訂金的總和通常是樓價的10%（俗稱交「大訂」）。簽署正式買賣合約需要繳納律師費。具體的費用需要與律師商議。
銀行在批出按揭條件，而借款人又接受之後，雙方會簽訂「按揭契」，費用一般由借款人負責。如果借款人選擇的律師，正好在銀行律師名單吻合，借貸雙方便可由同一律師代表，簽訂按揭契。相反，如借款人的律師不在銀行名單上，按揭契便需要由分別代表銀行及借款人的各自律師處理，兩份律師費都由借款人支付。
轉名契:在買入一個新的單位時，買方簽訂新的樓契亦可成為轉名契（Assignment），買方律師需要審查物業過去15年的有關樓契，確認賣方律師所舉證的物業之業權是完整的。
土地註冊處保存土地紀錄的最主要目的，是方便進行物業交易。在每宗涉及土地的交易裏，確定誰是有關物業的註冊業主和該物業是否已註冊，是很重要的。這些資料可透過查閱土地紀錄取得，此過程稱為「土地查冊」。
這類計劃的還款額包括本金及利息，金額每月不變。最初，供款額的大部份為利息，其後則多為繳還本金之用。
這類計劃的按揭供款額將於每次還款期遞增。你可以設定一個遞增比例，例如由1%至10%。如此一來，可以加快還清本金，減短按揭供款期，並節省利息支出。
這類計劃的還款期為每兩星期一次。較頻密的還款可以減短供款期，並節省利息支出。
釘契是一類物業產權負擔的統稱。業主如果涉及財務糾紛，甚至是欠交管理費，當債權人獲法院判決勝訴，他可將押記令附於欠債人的物業上，強制執行償還判定的債項。押記令可註冊（即俗稱的釘契），被釘契的產權仍可自由買賣，但新業主購入被釘契的產權後，便需負上有關法律責任。
每月的還款額(包括按揭及其它貸款）占公款人收入的比例。金管局用此控制銀行的貸款風險。
這主要出於風險控制考慮, 物業增加可能導致貸款增加, 但收入不一定增加。
業主特惠貸款是某些財務公司提供些優惠條件給持有物業借款人, 如: 不限物业类型及楼龄, 提早还款免罚息, 电话批核，毋须现身, 甚至無需按樓都可借到大額貸款等。
非全份業權之物業違約處置程序法律程序與全份業權一樣。 非全份業權單位，不少為「半契樓」，顧名思義是將一份樓契一分為二，由兩名業主共同持有，每名業主各佔一半。亦有部分單位樓契分為三份或更多。該類物業統稱為「碎契樓」。由於投資風險較高，買家不能享有居住權，加上未能承做按揭，故同類交投向來稀少。
因為銀行對以上之物業規管甚多，銀行一般要求送贈契的物業，由送贈開始計8年或以上才考慮做按揭給他，送贈契因為做轉讓契時不涉及任何代價，另外會考慮到送契者會否有預備地做資產轉移（如為破產作準備），所以銀行於這方面會比較難批，而遺產承辦物業因涉及遺產執行人及遺產分配人的狀況，有可能會出現遺產爭議及非婚姻子女的遺產承繼權，對於銀行，必需要釐清這些狀況才考慮做按揭。
債務欠款佔收入比率超過了50%，金融機構會認為風險較高，或會考慮將按揭條款之優惠相對減少。符合標準的借款人會考慮找銀行進行按揭, 而不符合標準的借款人會考慮找財務公司進行按揭。
一按和二按都需在土地註冊處登記。
《房屋條例》規定，資助房屋的業主在未補地價的情況下，除非獲房屋署批准，否則不得將單位按揭或抵押貸款；這類的「貸款協議」需符合《土地註冊條例》或《土地註冊規例》的規定。
同客戶借款合同的“用途”和“約束條件”？“用途”如果在使用過程中有發現不符或違約後在訴訟執行中的作用？法律的保障是什麼？
簽訂借款合同一般在律師樓進行。香港律師在簽訂時主要起「見證」作用，律師事務所接受當事人的委託或申請，指派具有律師資格或法律職業資格，並有律師執業證書的律師， 以律師事務所和見證律師的名義，就有關的法律行為或法律事實的真實性謹慎審查證明。如出現違約情況，選擇委託律師執行上訴執行的決定權主要取決於放債人。
二按在客戶違約時, 一按資產持有人一般都願意配合二按財務公司進行違約訴訟, 因為一按資產持有人作為第一受益人, 這樣即可以順利回收資產又可節約成本。相關文件主要為按揭契約和一些貸款基本文件。
在香港擁有物業的方式包括全權擁有及共同擁有。
- 全權擁有
「全權擁有」指某物業的業權只由一個人擁有，即該業主是物業的唯一擁有人。
- 共同擁有
如果一對夫婦或同居伴侶購入物業作自住用途，他們通常有意共同擁有該物業，而最普遍的業權種類是「聯權共有」及「分權共有」。
聯權共有（俗稱「長命契」）
以此方式購入物業的所有聯權共有人，均被整體視為同一擁有人，換言之，各人的權益或業權份數是均等的。當其中一人身故，此人的權益將自動轉移至其他在生的聯權共有人 。
分權共有
以此方式購入物業的所有分權共有人，他們的權益以各人所付的樓價比例分配。舉例，如果兩人以此方式購入物業，付出25%樓價的一方便擁有該物業業權的四分之一，而另一位付出75%樓價的便會擁有業權的四分之三。如其中一人身故，他 / 她的物業權益便成為其遺產的一部分，並按其遺囑內容去作出分配。如死者沒有立遺囑，則按照無遺囑繼承法律而去作出分配。
半契樓是將一份樓契一分為二，由兩名業主共同持有，每名業主各佔樓契權一半。半契樓通常比市價稍低兩至三成，甚至低至五成。
當然不是，即使新買家真金白銀購入該半份業權，並不等於能享有該單位的使用權利，他們需自行與手持餘下業權的業主溝通，一般會希望統一業權，或共同租出單位，將租金分半，若另一半契業主堅持自住該物業，可要求其把租值的一半交予新買家，但這亦可能會導致法律糾紛，不易解決。
舉例有夫妻夾錢買樓，以分權共有方式聯名買入一個400萬元物業，他們分別擁有物業50%業權，若男方因欠債而又未能還款，被財務公司沒收單位後，便會透過拍賣行拍賣該半份契以抵償債務。
銀行一般不會為碎契樓承做按揭，但是買家可以透過財務公司敍做，按揭利息一般較高。 另外，有部分購入碎契樓的買家手持單位超過20年，仍未成功購入剩餘的業權，或售出持有的業權，其後更以「打官司收場」，過程相當繁複，最後要公開拍賣單位，故建議投資者「唔熟唔好做」。